物业服务合同常见问题探讨·振邦业务研讨学习第四期
近年来，物业公司与业主之间发生纠纷屡见不鲜，譬如家中被盗业主是否可以以此为由拒交物业费、业主对现在的物业服务不满意能否更换物业公司、业主和物业公司发生纠纷，业主维权需要注意哪些问题等等。北京市振邦律师事务所本期业务研讨会针对物业公司与业主之间经常发生的争议问题进行探讨解答。 问题一 房屋空置没人住，业主能否不交纳物业费？ 《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 物业公司是依据双方签订的《物业服务合同》为业主提供物业服务，物业服务具有公用性特点，比如提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，这些是物业公司为所有业主提供的服务，并非是针对某一个人。因此，即使某些业主的房子空着没有入住，但依然是享受了物业服务，也应按《物业服务合同》及相关规定向物业公司交纳物业费。 问题二 业主未直接与物业公司签订物业服务合同，是否可以拒交物业费？ 《民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 若业主购买房屋所在小区是新建小区，小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，小区业主应当交纳物业费。 在物业管理服务中，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力。只要业主委员会同意了与物业服务公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司交纳物业费。
问题三 小区发生了偷盗事件，业主是否可以以此为由拒交物业费？ 《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。 问题四 业主想要减免物业费，哪些理由可以获得支持？ 在司法裁判中，业主想要减免物业费，通常需要物业公司有错在先，例如下列情形： 1、物业公司不履行合同义务或者履行合同中出现重大瑕疵。 2、业主确有证据证明物业服务企业未完全履行合同义务，或者物业公司提供的服务质量未达到物业合同约定的标准。 3、物业服务公司要求缴纳的费用不在《物业服务合同》的约定范围内。 4、物业服务公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准而多收取的物业费。 5、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件。 6、物业公司超出诉讼时效仍未主张权利的，业主可以提出时效抗辩，请求法院免去超出时效部分的物业费，法院一般都会支持。 7、因为房屋质量等问题逾期交房，物业费由开发商缴纳。
问题五 业主的权利有哪些？ 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 问题六 业主对现在的物业服务不满意，能否更换物业公司，通过什么方式才能更换物业公司？ 《民法典》第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。因此业主如果对物业服务不满，则可以根据法律规定解聘物业服务人。 具体的程序根据《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定的事项中包括“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，即如果业主更换物业公司，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。如果经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可更换物业公司。
问题七 在各种物业纠纷中，业主维权需要注意哪些问题？ 在实际生活中，业主与物业公司发生纠纷后向法院提起诉讼，因业主多数是自然人，在起诉过程中缺乏必要的法律专业知识，在诉讼过程中很难固定证据，举证比较困难。业主如果以房屋质量存在问题、邻里侵权为由拒缴物业费，物业一般不承担责任，因为这不属于物业公司的服务范围，业主维权时要明确责任人。而在物业公司起诉业主支付物业费的案件中，业主通常拒付服务费理由不充足，比如以小区绿化不佳，安保、保洁达不到标准等认为物业服务有瑕疵，但是物业公司服务范围广，仅因为个别事项即拒交物业费，抗辩理由不够充分。 业主在与物业发生纠纷时，业主应当强化证据保全意识，及时有效固定证据，在维权过程中做到有理有据。同时业主要积极与物业公司进行沟通，争取通过协商方式解决纠纷。如果通过协商无法解决纠纷，业主对于物业公司不合理、不合法的行为，可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，该部门系物业行业主管部门，投诉时注意保留投诉痕迹，尽量通过书面方式进行投诉，同时提交必要的证据。如果业主通过投诉无法解决争议的，建议及时向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁解决，业主应注意提起诉讼、仲裁的时效，积极行使自己的合法权利，避免错过诉讼时效。积极发挥业主大会、业主委员会作用，增强利益共同体的认识，通过业主委员会对物业服务进行监督，切实保护自身利益。 |
