“借名买房”的合同效力及法律风险探讨
北京市振邦律师事务所业务研讨学习会于11月12日下午14:30在大会议室举行。本次学习会由谷友军律师主持。全体与会律师以“借名买房”的合同效力及法律风险为主题展开研讨，基于疫情的现状，会议在振邦快手视频平台进行了直播。 - - - - - - - - - -
一、何为“借名买房”？ 借名买房，顾名思义是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等各种原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。 二、实践中借名买房的原因。 （一）规避法律、政策：1.规避房屋限购政策；2.规避限贷以及其他贷款障碍；3.购买保障性住房、4.简便手续、减少税费；等等。 （二）降低交易成本争享特定购房优惠； （三）隐藏真实的财产信息、转移财产规避债务； （四）其他原因。 三、借名买房行为的特点。 （一）不具有买房资格的借名人征得出名人同意并约定借出名人的名义购买房屋，出名人协助配合办理相关手续； （二）出名人或借名人代理出名人与第三人签订房屋买卖合同，房屋所有权登记在出名人的名下； （三）借名人对房屋实际享有占有、使用、收益的权利； （四）约定待符合一定条件时将房屋所有权变更登记至借名人的名下。
四、实务中，规避政策性规定借名协议效力的认定。 （一）借名购买政策性保障住房的借名协议的效力认定 政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，该类借名协议应属无效，出名人与相关单位签订的政策性保障住房购买合同亦应属无效。 （二）为符合限购政策而借名购买商品房协议的效力认定 房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请法院一般不予支持。 （三）为规避信贷政策而借名购买商品房协议的效力认定 当事人为获取银行贷款、降低首付款比例或贷款利率而借名买房申办贷款，虽违反了银行的信贷监管政策，但该行为规避的是申办贷款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能据此认定该行为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定无效。 五、借名买房的风险 （一）借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。 （二）借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。 （三）第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。 （四）房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。
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